La signature d’un bail précaire, ou bail dérogatoire, permet aux entrepreneurs de s’engager sur une courte durée. Ce contrat de bail est idéal pour les entreprises ou les sociétés qui ne peuvent pas anticiper le développement de leur activité à long terme. Cependant, il existe des cas dans lesquels ce bail précaire est requalifié en bail commercial classique, entraînant des préjudices pour le bailleur comme pour le locataire. Dans cet article, on vous dit tout sur la requalification du bail précaire et comment l’éviter.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est un contrat de location régi par l’article L 145-5 du Code de commerce : il est destiné à encadrer l’exploitation d’un local commercial. Il diffère cependant du bail commercial classique par le fait qu’il ne peut pas excéder la durée de trois ans. La bail commercial, quant à lui, voit sa durée minimale fixée à neuf ans. Le contrat de bail précaire est idéal pour les jeunes entreprises qui ne peuvent pas se projeter au-delà de trois ans quant au développement de leur activité. Dans le cadre d’un bail précaire, le preneur ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement du bail. De son côté, le bailleur n’a pas l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire.
Les cas qui autorisent la requalification du bail précaire
La loi prévoit que certains cas conduisent à la requalification automatique du bail précaire en bail commercial.
En vertu de l’article L 145-5 du Code de commerce, il est prévu que si le locataire est toujours en possession du local commercial après un délai d’un mois suivant l’échéance du bail précaire, un nouveau bail entre en vigueur. Ce nouveau bail devient automatiquement un bail commercial, encadré par les règles relatives au statut des baux commerciaux. Le bailleur peut exercer son droit d’opposition au maintien du locataire dans les locaux en lui donnant congé, et ce, sans payer d’indemnité d’éviction.
Notez que le bail précaire peut aussi être requalifié en bail classique dès la signature de ce dernier, si certaines formalités ne sont pas respectées. Ainsi, pour ne pas risquer la requalification de votre bail, veillez à préciser dans le contrat :
- la durée du contrat (qui peut être inférieure à trois ans) ;
- le montant du loyer librement fixé par les parties ;
- les règles relatives à la résiliation ;
- les conditions de renouvellement du bail ;
- les activités qui seront menées dans le local commercial ;
- les modalités relatives à l’établissement des états des lieux.
Vous devrez également mentionner expressément que les parties ne souhaitent pas être soumises au statut des baux commerciaux. Enfin, précisez que le locataire s’engage à utiliser les lieux exclusivement à titre commercial et que le bail entre en vigueur à compter de l’entrée dans les lieux du locataire.
Les conséquences de la requalification d’un bail précaire
Lorsque le bail précaire est requalifié en bail commercial, le statut des baux commerciaux devient applicable automatiquement. Ainsi, le bail sera effectif pendant une durée de neuf ans. Le locataire ne pourra exprimer son souhait de résiliation qu’à la fin de chaque période triennale, c’est-à-dire tous les trois ans, selon le modèle des baux 3-6-9. Une conséquence pour le locataire, qui s’engage donc à plus long terme auprès du bailleur.
Mais la requalification du bail présente également des inconvénients pour le bailleur, puisque l’ensemble des règles qui protègent le locataire dans le cadre d’un bail commercial devient applicable.
Droit au renouvellement au bail
En étant titulaire d’un bail commercial, l’entrepreneur dispose d’un droit au renouvellement au bail à l’expiration de la durée prévue de neuf ans. Ce droit est applicable à condition que le locataire :
- soit propriétaire du fonds de commerce :
- soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour un commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) pour un artisan ;
- ait effectivement exploité le fonds de commerce dans les locaux au cours des trois années précédant la date d’expiration du bail ou de sa reconduction.
Indemnité d’éviction
Si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial, il est dans l’obligation d’indemniser le locataire : c’est l’indemnité d’éviction. Elle est calculée en fonction du préjudice subi, selon plusieurs critères :
- la valeur marchande du fonds de commerce, qui sera déterminée en fonction des usages de la profession ;
- les frais de déménagement et de réinstallation ;
- les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur (par exemple, les frais de négociation d’un nouveau bail ou encore le montant de la commission payée à un intermédiaire).
Il existe cependant des conditions dans lesquelles le propriétaire n’est pas redevable de l’indemnité d’éviction. Les situations suivantes en exemptent ainsi le bailleur :
- le locataire manque à l’une de ses obligations contractuelles ;
- une opération de construction ou de reconstruction est lancée, avec proposition de local de substitution ;
- la démolition d’un immeuble insalubre ou vétuste est programmée ;
- un local d’habitation accessoire au local commercial est repris.
Peut-on résilier un bail commercial à tout moment ?
Si votre bail précaire a été requalifié en bail commercial, il est automatiquement conclu pour une durée de neuf ans. Hors fin de période triennale, il est possible de demander la résiliation du bail dans deux situations :
- si le locataire a demandé ses droits à la retraite ;
- si le locataire est bénéficiaire d’une pension d’invalidité.
Le locataire doit être commerçant, gérant majoritaire depuis au moins deux ans de la SARL (société à responsabilité limitée) titulaire du bail commercial ou associé unique de l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) inscrite sur le bail. Le congé est alors délivré au minimum six mois en avance, soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par acte de commissaire de justice.
Vous avez maintenant toutes les informations relatives à la requalification du bail précaire en bail commercial classique. Si vous ne pouvez pas vous projeter avec votre activité, vous avez tout intérêt à rester titulaire d’un bail précaire, qui vous engage à court terme. En revanche, vous l’avez vu, le bail commercial présente aussi quelques avantages pour les locataires !
