Le bail commercial est un contrat de location destiné à encadrer la mise à disposition d’un local pour l’exercice d’une activité professionnelle contre le paiement d’un loyer. Il convient cependant de le distinguer du bail professionnel, qui ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail. Alors, quelle est la procédure pour renouveler un bail commercial ? Quelles sanctions pour le bailleur qui s’oppose au renouvellement du bail ? Notre dossier vous explique tout.
Les avantages spécifiques du bail commercial
Les règles qui encadrent le bail commercial
Le bail commercial n’est pas obligatoirement formalisé par écrit. Comme pour toute relation contractuelle, il est cependant fortement conseillé de rédiger un contrat qui permet de définir clairement les obligations des parties. Notez qu’il peut être rédigé sur support papier ou sur support numérique.
La durée du bail commercial est de minimum neuf ans et de maximum douze ans. Elle peut être supérieure, mais le contrat locatif devra alors être rédigé par un notaire sous forme d’acte authentique. L’intervention d’un notaire est également indispensable si votre activité concerne un débit de boissons, tel qu’un bar, un restaurant, un supermarché, un caviste ou encore une épicerie.
Statut des baux commerciaux : définition
Le statut des baux commerciaux comprend trois règles principales qui encadrent la relation contractuelle :
- le droit au renouvellement du bail après 9 ans ;
- l’indemnité d’éviction ;
- la révision du loyer tous les 3 ans ou selon la rédaction d’une clause d’échelle mobile.
Qui peut signer un bail commercial ?
Pour que le statut du bail commercial soit applicable, il faut que le locataire réunisse trois conditions :
- que l’immeuble ou le local soit destiné à un usage commercial, industriel ou artisanal ;
- que le locataire soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) s’il est commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) s’il est artisan ;
- qu’il exploite effectivement un fonds de commerce dans le local.
Ainsi, les professionnels qui exercent une activité libérale ne peuvent pas, en principe, conclure de bail commercial. Ils signent généralement un bail professionnel. Cependant, si les cocontractants du bail sont d’accord, le contrat peut être placé sous le régime du bail commercial.
Le statut des baux commerciaux s’applique également sous plusieurs conditions aux établissements d’enseignement, aux entreprises et aux établissements publics industriels et commerciaux (EPIC), ainsi qu’à certaines coopératives et aux services communaux exploités en régie.
Renouveler le bail en tant que locataire
Le bail commercial ne peut pas être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Cette disposition d’ordre public a été instaurée afin de permettre au professionnel de bénéficier du temps nécessaire pour développer son activité et fidéliser sa clientèle. Pour les mêmes raisons, le droit au renouvellement du bail commercial a été mis en place : le professionnel peut ainsi décider de garder son local à l’expiration du bail, et sa clientèle avec.
Pour exercer son droit au renouvellement du bail commercial, le locataire doit :
- être propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans les locaux ;
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que commerçant ou au registre national des entreprises (RNE) en tant qu’artisan ;
- avoir exploité son fonds de commerce au cours des 3 années précédant la date d’expiration du bail ou sa prolongation.
Procédure pour renouveler le bail lorsqu’on est titulaire d’un bail commercial
S’il souhaite exercer son droit au renouvellement du bail commercial, le locataire doit formuler sa demande par écrit dans un courrier recommandé avec accusé de réception dans les 6 mois qui précèdent la date d’expiration du contrat de bail. Il peut également notifier le bailleur par acte de commissaire de justice.
La demande de renouvellement devra inclure la mention légale qui se trouve à l’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce : “dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte d’huissier, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».
Le bailleur a donc 3 mois pour faire savoir au locataire s’il accepte ou non le renouvellement du bail. En cas d’absence de réponse, le renouvellement est considéré comme accepté sans modification du montant du loyer. Notez que l’acceptation d’un renouvellement n’est pas tenue de prendre une forme écrite si le montant du loyer reste le même.
Indemnité d’éviction en cas de refus
Si le bailleur vous refuse votre droit au renouvellement du bail, il devra alors avancer un motif valable pour justifier son refus.
Ces motifs peuvent être :
- la saisie du local pour causes d’insalubrité ;
- la construction ou reconstruction avec offre d’un local de substitution ;
- la reprise d’un local à usage d’habitation accessoire au local commercial ;
- un comportement grave du locataire (non-respect de l’une des obligations du bail de location).
Lorsque les motifs ne sont pas légitimes, le bailleur est dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction. Cette somme d’argent est destinée à compenser le préjudice subi par le locataire qui se voit refuser son droit. Le montant de l’indemnité est calculé en fonction du préjudice. Elle doit couvrir l’ensemble des pertes d’argent causées au locataire.
Ainsi, les critères qui entrent en jeu sont :
- la valeur du fonds de commerce ;
- les frais de déménagement et de réinstallation ;
- les frais et les droits de mutation à payer pour un fonds de valeur équivalente (par exemple, les frais de négociation d’un nouveau contrat de bail ou la commission à régler à un intermédiaire).
Des indemnités accessoires peuvent s’ajouter à l’indemnité d’éviction. Il peut s’agir :
- d’une indemnité de licenciement, si l’absence de renouvellement du bail entraîne le licenciement de salariés ;
- d’une indemnité de perte de logement, si le local commercial comporte des locaux d’habitation ;
- des indemnités relatives au frais de résiliation de contrats ;
- d’une indemnité couvrant les frais de double loyer, si la réinstallation du locataire implique le paiement du nouveau loyer en même temps que le paiement de l’ancien.
Renouveler le bail en tant que propriétaire
Le bailleur est en droit de prendre l’initiative du renouvellement du bail commercial. Il peut décider de prolonger la relation contractuelle sans modifier les conditions de location, mais peut également décider d’augmenter le montant du loyer. Qu’il décide de donner congé avec ou sans offre de renouvellement, il est tenu de formaliser sa décision par écrit dans les 6 mois précédant la fin du bail de location et pour le dernier jour du trimestre civil. Sa notification doit parvenir au locataire par acte de commissaire de justice. En cas d’absence d’offre de renouvellement, il est tenu de justifier sa décision et de verser l’indemnité d’éviction.
Si l’acte de commissaire de justice présente une offre de renouvellement, le locataire se trouve devant trois options :
- signifier au bailleur par écrit qu’il accepte la proposition de renouvellement, avec ses nouvelles conditions, y compris le montant du nouveau loyer ;
- accepter l’offre de renouvellement tout en précisant qu’il refuse le nouveau montant du loyer ;
- refuser la proposition du bailleur et mettre un terme au contrat de location, en renonçant à l’indemnité d’éviction.
Que se passe-t-il en cas de désaccord sur le nouveau loyer ?
Lorsque le locataire accepte la proposition de renouvellement du bail tout en refusant le montant du nouveau loyer, les deux parties doivent décider librement et à l’amiable d’un nouveau montant. Si la négociation n’aboutit pas, ils doivent alors saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, qui se situe généralement auprès de la préfecture.
Lorsque l’affaire ne trouve pas d’issue à ce stade, elle peut être portée devant le président du tribunal judiciaire, qui prendra une décision en tant que juge des loyers. Il faut savoir que ces procédures peuvent être longues et mettre en pause l’exploitation du local commercial.
Bail non renouvelé par les parties
Lorsqu’aucune des parties ne se manifeste à l’approche de l’expiration du contrat de location, le bail commercial se prolonge tacitement et pour une durée indéterminée. Dans ce cas précis, il n’y a pas de rédaction d’un nouveau contrat : les cosignataires du contrat initial continuent de respecter les dispositions du bail d’origine. Le loyer reste inchangé, sauf en cas de révision triennale.
Mettre un terme à la prolongation tacite du bail
Pour mettre un terme à la prolongation tacite du bail de location, l’une des deux parties doit envoyer un congé par acte de commissaire de justice, au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le locataire n’est plus titulaire du droit au bail
Il est très important de noter qu’en cas d’une prolongation tacite du contrat de location, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut représenter une contrainte pour la vente de son fonds de commerce. L’acquéreur devra alors négocier avec le bailleur un renouvellement du bail commercial ou la conclusion d’un nouveau contrat de bail.
Augmentation des loyers à la fin d’une période triennale ou selon une échelle mobile
La révision triennale des loyers autorise le bailleur à augmenter le montant du loyer tous les trois ans après :
- l’entrée du locataire dans les locaux commerciaux ;
- le renouvellement du bail précédent ;
- la prise d’effet de la précédente révision triennale.
Cette révision n’est alors pas automatique : elle intervient à la demande du propriétaire du local commercial. La demande de révision du loyer doit être transmise par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
La révision triennale des loyers doit se faire selon l’un des deux indices suivants :
- l’indice des loyers commerciaux (ILC), utilisé pour les activités commerciales ou artisanales ;
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) utilisé pour les autres activités.
Lorsqu’une clause d’échelle mobile est insérée dans le contrat de bail commercial, la révision du montant du loyer devient automatique selon la périodicité décidée librement entre les parties. L’indice reste le même que pour la révision triennale.
Le déplafonnement du loyer après 12 ans
Créé par le décret n°72-561 du 3 juillet 1972, le plafonnement des loyers permet de protéger les locataires en évitant la hausse des loyers. Il existe cependant des cas dans lesquels ce plafonnement n’est plus en vigueur, c’est-à-dire qu’il peut être augmenté pour correspondre à la valeur locative. Ce déplafonnement peut intervenir si :
- la durée du bail excède 12 ans ;
- une augmentation de la valeur locative du local est constatée ;
- le local fait partie des biens immobiliers qui échappent de plein droit au plafonnement des loyers ;
- une exclusion conventionnelle est prévue par les parties.
Ainsi, soyez vigilant lorsque votre bail arrive à expiration : dans le cas d’une tacite reconduction du bail commercial, le déplafonnement du loyer s’enclenche de manière automatique. Le bailleur est alors en droit de fixer le montant du loyer en se référant à la valeur réelle du bien au moment du renouvellement.
Vous avez désormais toutes les cartes en main pour profiter de votre droit au renouvellement du bail commercial et continuer à développer votre activité professionnelle. Bien qu’il s’agisse d’un droit inscrit dans le statut des baux commerciaux, veillez à respecter la procédure en vigueur pour exercer ce droit, en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. De plus, en vous manifestant ainsi avant l’expiration du bail, vous évitez la prolongation tacite qui peut entraîner un déplafonnement du loyer !
