Le bail professionnel correspond à un contrat de location pour un local destiné à un usage professionnel, hors activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il présente une réglementation plus souple qu’un bail commercial, notamment en ce qui concerne la résiliation. Sous quelles conditions peut-on résilier un bail professionnel ? Le bailleur peut-il mettre fin au contrat de location ? Notre article vous dit tout.
Bail professionnel : définition
Le bail professionnel est le contrat de location destiné à réglementer l’occupation de locaux professionnels utilisés pour les activités libérales réglementées, comme l’expertise-comptable et la médecine, ou non réglementées, à l’image des consultants ou des conseillers. Plus flexible qu’un bail commercial, le bail professionnel est cependant encadré par quelques règles, notamment pour les modalités de résiliation du bail.
Le bail professionnel doit contenir au minimum les informations suivantes afin de protéger les parties en cas de litige :
- les informations relatives à l’identité des parties signataires ;
- la description du local et, dans certains cas, des locaux annexes ;
- la durée du bail ;
- le montant du loyer librement fixé par les parties ;
- les conditions de paiement et de révision du loyer ;
- la répartition des charges ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- les obligations respectives de chaque partie ;
- la signature du bailleur et du preneur.
Notez que le bailleur est également tenu d’annexer au bail professionnel le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le diagnostic d’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). L’état des lieux obligatoire peut être annexé au bail de location ou conservé par chacune des parties. Il faut savoir qu’en cas d’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives.
Quand le bailleur peut-il résilier le bail professionnel ?
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans et le bailleur n’est pas en droit de résilier le contrat avant son expiration. Il existe cependant une clause résolutoire, présente dans la majorité des baux professionnels, afin de protéger le bailleur en cas de manquement aux obligations de la part du locataire. Ainsi, la clause résolutoire permet au bailleur de résilier légalement le bail professionnel en cas d’impayés de loyer. Pour faire valoir cette clause, le propriétaire doit suivre une procédure formelle, en envoyant un commandement de payer au locataire défaillant. Ce document prévoit un délai d’un mois afin que le locataire puisse régulariser la situation. S’il règle ses dettes, le bail professionnel se poursuit. Dans le cas contraire, il est résilié de plein droit.
Dans les très rares cas où aucune clause résolutoire n’est prévue, le bailleur peut faire intervenir un juge afin qu’il prononce la résolution judiciaire du bail. Pour éviter cette longue procédure, vous avez tout intérêt à insérer une clause résolutoire dès la rédaction du bail professionnel.
Résiliation du bail professionnel par le locataire : comment cela se passe ?
Le locataire titulaire du bail professionnel peut, de son côté, résilier le contrat à tout moment pendant son exécution. Il n’a pas besoin d’avancer de motif auprès du bailleur. Il est cependant tenu de le notifier au minimum six mois avant la date effective de résiliation. En vertu de l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire doit informer le bailleur de son intention par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
Ce document doit mentionner :
- le nom ainsi que les coordonnées du bailleur ;
- le nom ainsi que les coordonnées du locataire ;
- la mention “résiliation du bail professionnel” ;
- l’adresse du local professionnel concerné par le bail à résilier ;
- la date de signature du bail ;
- la date de rupture du bail, incluant le délai de préavis.
Cession ou sous-location d’un bail professionnel
Si aucune clause dans le contrat de bail professionnel ne mentionne le contraire, le locataire est en droit de céder son bail ou de sous-louer son local professionnel. S’il existe une clause d’agrément, le bailleur devra cependant donner son approbation quant au candidat à la sous-location ou à la cession du bail professionnel.
La sous-location d’un local professionnel
Dans le cadre d’une sous-location, qu’elle concerne l’intégralité ou une partie des locaux, le titulaire du bail initial reste responsable vis-à-vis du bailleur. Ainsi, c’est au signataire du bail initial de s’assurer que le sous-locataire reste à jour du paiement de ses loyers. Afin d’éviter tout litige, il est toujours recommandé de rédiger un document juridique encadrant la sous-location, comme une convention de sous-location. Cette convention, destinée à clarifier les modalités de sous-location des locaux professionnels, doit contenir :
- l’identité des parties ;
- un rappel des conditions du bail, incluant la date de signature ;
- la durée de sous-location ;
- le montant du loyer ainsi que les modalités de versement ;
- les modalités relatives à l’état des lieux d’entrée et de sortie.
Renouvellement du bail professionnel : le bailleur peut-il refuser ?
Le titulaire d’un bail professionnel ne dispose pas d’un droit au renouvellement au bail, contrairement à ce qui est prévu par la loi pour les baux commerciaux. Lorsque le contrat de location touche à sa fin, les deux parties peuvent se mettre d’accord pour renouveler la relation contractuelle. Ce nouveau contrat sera également établi pour une durée de six ans minimum. Si le bailleur n’a pas l’intention de renouveler le bail à l’issue du premier contrat de location, il est dans l’obligation de donner congé au locataire par acte de commissaire de justice ou courrier recommandé avec accusé de réception. Le bailleur peut refuser le renouvellement sans invoquer de motif, tout comme c’est le cas pour le locataire.
Si aucune des parties ne se manifeste à l’issue du bail professionnel, le contrat est reconduit tacitement selon les conditions initiales.
Vous souhaitez résilier votre bail professionnel ? Vous savez maintenant sous quelles conditions c’est possible, que vous soyez bailleur ou locataire ! Si votre situation vous permet une résiliation, n’oubliez pas de suivre les procédures : c’est le meilleur moyen de garder des relations cordiales, mais surtout de faire valoir votre droit à la résiliation.
