Le secteur de l’immobilier évolue à grande vitesse, tandis que l’engouement pour le statut d’indépendant contribue à rendre de plus en plus populaire le métier d’apporteur d’affaires immobilier. Comment rendre juridiquement valable un contrat d’apporteur d’affaires dans l’immobilier ? Quelles sont les précautions à prendre à la conclusion d’un engagement contractuel ? Notre article vous dit tout de ce métier et des points de vigilance à connaître pour exercer sereinement votre activité.
Qu’est-ce que le métier d’apporteur d’affaires immobilier ?
L’apporteur d’affaires dans l’immobilier est un professionnel indépendant qui a pour mission de trouver des biens immobiliers à vendre ou à louer afin de les proposer aux entreprises immobilières. En facilitant les relations entre acheteurs et vendeurs, il joue un rôle majeur sur le marché de l’immobilier. Il est chargé de la mise en relation entre le prospect et le vendeur, mais aussi de la négociation et de l’encadrement juridique des transactions. En tant que travailleur indépendant, il n’est subordonné à aucune des parties dans la négociation : c’est notamment ce qui le distingue de l’agent immobilier.
La rémunération d’un apporteur d’affaires immobilier
L’apporteur d’affaires est rémunéré à la commission. Le montant de cette dernière, convenu à l’avance avec l’entreprise immobilière, peut varier. Il est généralement compris entre 3 à 15 % de la commission touchée par l’agence immobilière sur la transaction. Le montant sera plus proche des 3 % lorsque l’apporteur d’affaires fournit un simple contact et pourra augmenter en fonction des services rendus en supplément.
Quel diplôme pour devenir apporteur d’affaires ?
Le métier d’apporteur d’affaires n’est pas réglementé. Ainsi, aucun diplôme n’est requis pour exercer cette activité. Toutefois, il est courant de disposer d’un BTS, d’un master ou encore d’une première expérience professionnelle en agence immobilière avant de se lancer en tant que travailleur indépendant comme apporteur d’affaires.
Les formes juridiques pour exercer le métier d’apporteur d’affaires immobilier
L’apporteur d’affaires dans l’immobilier peut choisir entre plusieurs formes juridiques pour exercer. Qu’il choisisse un statut juridique ou l’autre pour son activité, il restera tributaire des lois qui composent le Code de commerce et auxquelles sont soumis les commerçants.
Apporteur d’affaires en micro-entreprise
Le statut micro-entrepreneur, qui correspond à la forme juridique de l’entreprise individuelle, est sans doute le plus approprié pour débuter sur le marché de l’immobilier en tant qu’apporteur d’affaires. Avec des démarches administratives allégées et une comptabilité réduite, il est ainsi possible de se lancer sans trop de contraintes. Les charges sociales étant proportionnelles au chiffre d’affaires, la micro-entreprise ne comporte que très peu de risques financiers.
La société d’apporteur d’affaires en immobilier
Il est également possible de monter une société d’apporteur d’affaires dans l’immobilier, en optant pour la SAS, la SASU, l’EURL ou encore la SARL. Le choix dépendra notamment de la volonté de l’agent d’exercer seul ou avec des associés, car les statuts de SASU (Société par action unipersonnelle) et d’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ne permettent pas d’avoir des collaborateurs.
Notez que la création d’une société (personne morale) implique des démarches plus lourdes que pour une entreprise. Le dirigeant sera dans l’obligation de rédiger des statuts, de prévoir des clauses de gestion pour sa société et de créer une entité juridique séparée de la sienne.
Contrat d’apporteur d’affaires immobilier : les précautions à prendre
L’apporteur d’affaires en immobilier a tout intérêt à définir, par l’intermédiaire d’un contrat signé par les deux parties, le champ d’application de sa mission. Ce document juridique permet d’encadrer au mieux la collaboration et ainsi d’éviter les éventuels litiges. Pour rendre votre contrat d’apporteur d’affaires immobilier plus sécurisant pour les deux parties, il convient d’intégrer les mentions suivantes :
- l’identité des deux parties signataires ;
- l’objet du contrat, en définissant la mission ;
- l’étendue du champ d’intervention de l’apporteur en affaires immobilières ;
- les obligations de l’apporteur d’affaires ;
- le type de clients qu’il est tenu de prospecter ;
- la durée effective du contrat ;
- la rémunération prévue ;
- la signature de l’apporteur d’affaires et de l’entreprise commanditaire.
Ce sont les clauses minimales à insérer dans votre contrat d’apporteur d’affaires pour garantir une sécurité juridique dans votre mission. Il est cependant conseillé d’y ajouter un certain nombre de clauses facultatives, telles que la clause de non-concurrence, la clause de confidentialité ou encore la clause d’exclusivité.
La clause de non-concurrence
Lorsqu’elle est ajoutée à un contrat, cette clause garantit que l’apporteur d’affaires n’effectuera pas de missions similaires pour une entreprise concurrente pendant la durée de son contrat. Elle permet également au commanditaire de s’assurer que le prestataire ne développera pas ensuite, à son propre compte, une activité pouvant entrer en concurrence avec l’entreprise donneuse d’ordres. Il convient de déterminer une limite de temps et une zone géographique pour l’application de cette clause.
La clause de confidentialité
En insérant une clause de confidentialité dans votre contrat d’apporteur d’affaires dans l’immobilier, vous vous assurez que vos méthodes de travail ou toute autre information personnelle restent confidentielles. Cette clause est réciproque, et l’apporteur d’affaires s’engage à ne divulguer aucune information concernant son donneur d’ordres.
La clause d’exclusivité
Cette clause, plus restrictive encore que la précédente, interdit à l’apporteur d’affaires immobilières d’intervenir pour toute autre entreprise pendant la durée du contrat. La clause d’exclusivité peut cependant concerner les deux parties signataires du contrat : le donneur d’ordres peut être soumis à l’interdiction d’engager, sur un territoire délimité par le contrat, un autre apporteur d’affaires durant toute la validité de l’accord.
Quelle assurance pour un apporteur d’affaires ?
Le métier d’apporteur d’affaires ne vous soumet pas à l’obligation de souscrire à l’assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). Elle est cependant fortement recommandée afin de vous protéger de tout dommage causé dans l’exercice de vos fonctions. L’assurance Responsabilité Civile Professionnelle intervient lorsque votre responsabilité civile est engagée. C’est le cas notamment si vous faites face à un client insolvable dont l’entreprise est en liquidation judiciaire.
Cette assurance fait écho à l’article 1240 du Code Civil qui stipule que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”. Ainsi, cette assurance couvre de nombreux préjudices, qu’ils résultent d’un oubli, d’une négligence ou d’une inexactitude. Elle couvre les dommages :
- matériels (endommagement d’un bien immobilier lors de la visite, par exemple);
- immatériels (pertes financières, pertes de données informatiques, etc.) ;
- corporels (accidents survenus dans le cadre de votre mission d’apporteur d’affaires).
La carte professionnelle d’apporteur d’affaires immobilières
Si la profession d’apporteur d’affaires en immobilier n’est pas réglementée, ce secteur d’activité est tout de même encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. D’après cette loi, seuls les titulaires de la carte professionnelle peuvent agir en tant qu’apporteur d’affaires de manière régulière. L’apporteur d’affaires occasionnel est toléré, mais il est fortement recommandé de demander la délivrance d’une carte professionnelle afin de ne pas être accusé d’exercice illégal du métier d’agent immobilier.
Pour obtenir votre carte professionnelle, vous devez être dans l’une des situations suivantes :
- justifier d’un diplôme de niveau Bac + 2 dans l’immobilier ;
- justifier d’un diplôme de niveau bac + 3 dans le juridique, l’économie ou le commerce ;
- justifier d’un diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH) ;
- être titulaire du baccalauréat ou d’un diplôme équivalent tout en justifiant de trois années d’expérience dans l’immobilier ;
- ne détenir aucun diplôme mais justifier d’une expérience professionnelle dans le secteur de l’intermédiation sur le bien immobilier d’autrui.
Vous connaissez maintenant l’essentiel du métier d’apporteur d’affaires et les points clés qui permettent de sécuriser un contrat avec une agence immobilière. Comme c’est le cas pour tous les contrats de prestation de services, il est primordial de veiller à insérer les mentions obligatoires, mais aussi de personnaliser votre document juridique avec des clauses facultatives. C’est l’assurance d’éviter tout litige et de poursuivre une collaboration saine. Une condition essentielle pour développer sereinement et efficacement votre activité d’apporteur d’affaires !
