Vous avez signé un bail commercial et vous vous interrogez sur les modalités qui entourent la cession de ce droit au bail ? Vous êtes au bon endroit ! Si vous envisagez de mettre un terme à votre activité ou de déménager, la cession de bail commercial est la solution. Quelle est la procédure à suivre ? Sous quelles conditions votre bailleur peut-il s’opposer à la cession de votre bail commercial ? Nous répondons à vos questions dans cet article !
Cession d’un bail commercial : définition
La cession d’un bail commercial est l’opération qui consiste à transmettre votre contrat de location pour un local commercial à un nouveau locataire, le cessionnaire. Il est possible que la cession de droit au bail se fasse en même temps que la cession d’un fonds de commerce, mais ce n’est pas toujours le cas. Quoi qu’il en soit, cette cession est possible à tout moment durant le contrat de location. Votre contrat de bail commercial mentionne, en principe, les clauses relatives à la cession de bail afin d’en encadrer les modalités.
Lorsqu’une cession de bail est effectuée, le cédant (titulaire du bail) transmet au cessionnaire la jouissance des locaux, l’obligation de payer le loyer et les éventuelles charges, ainsi que l’obligation de respecter les conditions énoncées dans le contrat de bail commercial. Le locataire change, mais les modalités contractuelles restent les mêmes pendant toute la durée restante du bail.
Le bailleur peut-il s’opposer à la cession de votre bail commercial ?
La plupart des contrats relatifs aux baux commerciaux incluent une clause qui interdit la cession de droit au bail. Cependant, et en dépit de cette clause, certaines situations empêchent le bailleur de s’opposer à votre souhait de céder votre bail commercial.
Cession du bail seul : quelles sont les règles applicables ?
Si vous souhaitez procéder à la cession du bail commercial seul, c’est-à-dire sans vendre le fonds de commerce, votre bailleur doit se référer au contrat de location pour autoriser ou non l’opération. Ainsi, s’il est mentionné dans votre contrat de bail commercial que vous pouvez céder votre bail en conservant votre fonds de commerce, le bailleur ne peut pas s’y opposer. Dans le cas contraire, vous avez peut-être un recours qui vous permettrait de le céder malgré les clauses du contrat. En effet, en vertu de l’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des PME (aussi appelée loi Duteil), la commune peut faire valoir son droit de préemption sur votre bail commercial. Pour ce faire, il faut s’assurer que votre local commercial est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le maire de votre commune détient ainsi la priorité pour acquérir le droit au bail et le rétrocéder à une entreprise dans un délai de deux ans. Cette loi permet de préserver les commerces locaux et d’assurer la diversité artisanale et commerciale de la ville.
Cession du bail avec le fonds de commerce
Le droit au bail est systématiquement inclus lorsque vous décidez de vendre votre fonds de commerce. Dans cette situation, l’acquéreur du fonds de commerce devient propriétaire de tous les éléments qui constituent ce fonds, comprenant :
- l’enseigne ;
- le nom commercial ;
- les équipements (machines, outils, mobilier, véhicules, etc.) ;
- la clientèle ;
- les marchandises destinées à être vendues, que ce soit en l’état ou après transformation ;
- les marques, les brevets, les droits de propriété et les droits de reproduction ainsi que de publication, les dessins et les modèles utilisés pour l’exploitation du fonds ;
- le droit au bail.
Dans le cas d’une vente de fonds de commerce, le bailleur ne peut en aucun cas s’opposer à la cession du bail commercial. Toute clause qui mentionne le contraire dans un contrat de location d’un local commercial ne peut pas être considérée comme valable.
Clause d’agrément
Il faut cependant noter que la cession peut être soumise à certaines conditions, comme une clause d’agrément. Dans ce cas, le bailleur est en droit de refuser le candidat que vous proposez comme cessionnaire. Il est généralement mentionné dans le bail que le bailleur doit donner son autorisation écrite lorsque vous proposez un acquéreur pour votre fonds de commerce, et donc pour votre bail commercial.
Clause de garantie solidaire
Votre contrat de bail commercial peut également comporter une clause de garantie solidaire. Dans cette situation, le cédant s’engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à la bonne exécution du bail. Le propriétaire est alors en droit de réclamer le montant du loyer à l’ancien locataire pendant une durée de trois ans à compter de la cession du bail. La garantie solidaire prend fin à l’expiration du bail, même en cas de renouvellement. En revanche, s’il y a prolongation tacite du bail, la clause de solidarité s’applique toujours, puisqu’aucun nouveau contrat n’a été formalisé.
Transfert du bail commercial en cas de fusion ou de scission
Dans l’hypothèse d’une fusion, d’une scission, d’un apport partiel d’actif ou encore d’un transfert universel de patrimoine, la société absorbante devient automatiquement propriétaire du droit au bail sans formalités administratives. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à cette opération. Les clauses du bail commercial s’opposant à la cession du bail dans un tel cas de figure ne sont pas valables.
Départ à la retraite : peut-on céder son bail commercial ?
Lorsqu’un locataire demande à bénéficier de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité, il peut alors céder son droit au bail sans vendre son fonds de commerce. Dans cette hypothèse, le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession. Le locataire doit cependant respecter deux conditions :
- être associé unique d’une EURL ou être gérant majoritaire depuis au moins deux ans de la SARL titulaire du bail commercial ;
- s’assurer que la nouvelle activité est compatible avec la destination, les caractéristiques et la situation de l’immeuble.
Le cédant doit notifier par acte de commissaire de justice au propriétaire et aux créanciers concernés son intention de céder son bail. L’acte notarié stipule les informations essentielles telles que le prix de la cession et la nature de la future activité. Le propriétaire dispose ensuite de deux mois pour :
- donner son accord à la cession du bail ;
- exercer la priorité de rachat du droit au bail prévue par la loi ;
- contester les nouvelles activités en saisissant le tribunal judiciaire.
Fiscalité et frais de cession de bail
Enregistrement de l’acte de cession
Le dépôt de l’acte de cession de bail implique que le cessionnaire paie des droits d’enregistrement. Ce montant est calculé sur le prix de cession, par un système de tranches d’imposition :
- 0 % si la somme ne dépasse pas 23 000 € ;
- 3 % pour un prix de cession entre 23 001 et 200 000 € ;
- 5 % si le prix de cession dépasse 200 000 €.
Imposition du cédant
Le droit au bail étant intégré dans l’actif immobilisé, le cédant réalise une plus-value ou une moins-value professionnelle lorsqu’il cède son droit au bail. Les conditions d’imposition dépendent du statut du cédant.
Entrepreneur individuel ou société assujettie à l’impôt sur le revenu (IR)
La plus-value pour un bail de moins de deux ans sera intégrée au résultat. Elle sera ensuite soumise à l’impôt sur le revenu duquel est redevable l’ancien locataire. Si le bail commercial est détenu depuis plus de deux ans, la plus-value long terme sera imposée à 30 %.
Société relevant de l’impôt sur les sociétés (IS)
Indépendamment de la durée de détention du bail commercial, le montant de la plus-value est intégré au résultat de l’exercice à date de la cession. Cette somme sera ensuite imposée à l’impôt sur les sociétés, comme le reste des revenus de la société. Le locataire entrant (cessionnaire) voit le droit au bail inscrit à l’actif du bilan sous la forme d’immobilisation incorporelle non amortissable.
Les étapes à suivre pour la cession d’un bail commercial
La rédaction d’un contrat de cession du droit au bail commercial
La cession de bail est formalisée par un document écrit qui permet d’encadrer la nouvelle relation contractuelle. Il doit être signé par les parties sous seing privé ou sous la forme d’un acte notarié, dit acte authentique. Notez qu’il est possible de formaliser la cession de bail commercial en rédigeant un avenant au contrat.
La réalisation d’un état des lieux
Comme c’est le cas pour tout début de location et en accord avec l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux doit être établi par le propriétaire et le locataire, ou par un tiers mandaté par les parties.
Information du bailleur
La cession du bail commercial doit obligatoirement être notifiée au propriétaire par acte de commissaire de justice. Cet acte authentique doit comporter :
- l’identité du cessionnaire ;
- les coordonnées du cessionnaire :
- la date de la cession qui marque le début de la comptabilisation des dettes au titre du loyer.
Lorsque le propriétaire a accepté par acte notarié la cession du droit au bail, cette notification est facultative. Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce doivent cependant, quoi qu’il arrive, être notifié de la cession par acte de commissaire de justice.
Enregistrement et publication de la cession
L’acte de cession de bail doit être enregistré auprès du service des impôts des entreprises (SIE) sous un délai d’un mois à compter de la signature du document. Dans le cas d’un acte notarié, il est enregistré auprès du service des impôts du notaire.
Cession de bail commercial seul ou avec la vente de votre fonds de commerce, vous connaissez maintenant la marche à suivre. En cas d’opposition de votre bailleur à la cession du droit au bail, n’oubliez pas de vérifier si votre local commercial se situe dans une zone de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.
