Le loyer impayé est une crainte pour tout propriétaire, qu’il s’agisse d’un bail commercial, d’un bail professionnel ou d’un bail d’habitation. C’est pour éviter ce genre de situation que les bailleurs tendent à demander de nombreuses garanties aux preneurs avant de signer un bail de location, notamment pour un local commercial. Malgré toutes les précautions, il arrive cependant que le bailleur soit confronté à une situation de loyers impayés. Quelles sont les procédures applicables pour obtenir l’expulsion du locataire insolvable d’un bail commercial ? Notre article vous détaille les démarches à accomplir.
Contrat de bail commercial : définition
Le contrat de bail commercial est un document juridique encadrant la mise à disposition contre loyer d’un local dans lequel le locataire exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cette forme de bail locatif permet au propriétaire (bailleur) et au locataire (preneur) de bénéficier d’un ensemble de règles, que l’on appelle le statut des baux commerciaux. Cet encadrement juridique particulier donne au locataire certains avantages, tels que :
- le droit au renouvellement du bail à l’issue des 9 ans ;
- le versement d’une indemnité d’éviction en cas d’absence de renouvellement ;
- la révision du loyer de manière triennale ou selon une clause d’échelle mobile.
Pour que le locataire bénéficie d’un bail commercial, il doit impérativement être immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou au RNE (registre national des entreprises).
Les garanties locatives exigibles pour éviter les loyers impayés
Le bail commercial n’est pas obligatoirement formalisé sous forme écrite, mais l’accord verbal reste fortement déconseillé en anticipation des litiges. Le bail par écrit permet d’apporter une preuve de l’existence d’une relation contractuelle, mais aussi de définir clairement les droits et les obligations des cosignataires. Ainsi, en tant que bailleur, se protéger des éventuels impayés par un bail écrit est indispensable. Avant la signature de ce bail, vous pouvez également exiger plusieurs garanties de la part du preneur.
Versement d’un dépôt de garantie
Le versement d’un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial n’est pas obligatoire. Cette somme, en principe restituée au locataire à l’expiration du contrat de location, est destinée à garantir la bonne exécution du bail. Si le dépôt de garantie est facultatif, il constitue une sécurité supplémentaire pour le bailleur. Notez que le montant est librement fixé par les parties, mais est généralement calculé comme suit :
- 3 mois de loyer lorsque les loyers sont payables en avance ;
- 6 mois de loyer lorsque le loyer est payé en fin de terme.
Acte de cautionnement du bail commercial
Le bailleur est également en droit d’exiger un cautionnement. Cette procédure est facultative, mais encadrée par la loi afin d’éviter les abus de la part des bailleurs. L’acte de cautionnement sert à formaliser l’engagement d’une tierce personne à se tenir responsable pour les éventuels impayés du preneur du bail commercial. Il s’engage également à régler les frais annexes, tels que les frais d’huissier de justice. Le Code civil autorise une personne physique autant qu’une personne morale à endosser ce rôle de caution. Le garant peut même être le dirigeant de la société signataire du bail commercial ! Dans ce cas, il signe l’acte de cautionnement en tant que personne physique au profit de sa société (personne morale).
Il convient de distinguer le cautionnement simple du cautionnement solidaire. Dans le cas d’un cautionnement simple, le créancier (propriétaire) se rapproche du locataire pour exiger le paiement des dettes, avant de se retourner contre le garant. Dans le cas d’un acte de caution solidaire, le bailleur entrera directement en contact avec le garant pour exiger le paiement des sommes dues. Pour plus de sécurité, la plupart des bailleurs exigent la signature d’un acte de cautionnement solidaire.
Loyers impayés : quels sont les recours ?
Le bailleur qui signe un bail commercial s’expose, comme pour tout autre type de bail, au risque de loyer impayé. Cependant, dans le cas des locataires commerçants, la plupart des situations d’impayés sont le fait d’un problème de trésorerie entraîné par une baisse de chiffre d’affaires. Quelle que soit l’origine de cet impayé, le bailleur peut exiger le paiement des dettes, voire l’expulsion du locataire, en suivant la procédure détaillée ci-dessous.
Chercher une solution à l’amiable
Le créancier est d’abord tenu de chercher une solution à l’amiable avec le débiteur. Pour ce faire, il peut envoyer des lettres ou des courriels de relance. Il est également en droit de relancer le locataire par téléphone. Le bailleur peut négocier un échelonnement de paiement avec son locataire afin de pallier ses difficultés financières. S’il est prévu un cautionnement solidaire, le bailleur doit alors contacter directement le garant pour exiger le paiement des loyers. Si aucun accord n’est trouvé durant cette procédure de négociation à l’amiable, vous pouvez passer à l’étape suivante.
Mettre le locataire en demeure de payer
La mise en demeure de payer est une étape obligatoire dans la procédure de loyers impayés. Cette démarche constitue le dernier avertissement avant le recours à la justice. La lettre de mise en demeure de payer doit comporter certaines informations pour être conforme. Ainsi, veillez à faire apparaître dans le document :
- la mention “mise en demeure” ;
- la date de la rédaction de la lettre ;
- vos coordonnées ainsi que les coordonnées du locataire ;
- un exposé détaillé de la situation à l’origine du litige ;
- la demande de paiement, en précisant le montant dû ;
- le délai dans lequel la situation litigieuse doit être régularisée (en général, il est de deux semaines).
S’il existe une clause résolutoire dans votre contrat de bail commercial, la lettre de mise en demeure de payer devra également mentionner cette clause. Le bailleur est tenu de rappeler les engagements pris par le locataire ainsi que son droit de procéder à la résolution du contrat en cas de manquement.
La lettre de mise en demeure n’a pas d’autre pouvoir que d’intimider et d’enjoindre le locataire à régulariser la situation avant l’intervention de la justice. Vous pouvez la rédiger vous-même, mais le cachet d’un avocat aura plus d’influence. Il est important de savoir que la lettre de mise en demeure de payer doit impérativement être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception, ou par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Ces deux procédés garantissent la bonne réception du courrier par son destinataire.
L’application de la clause résolutoire
Lorsque la lettre de mise en demeure de payer n’a pas incité le locataire endetté à régulariser sa situation, le bailleur doit engager la procédure de signification d’un commandement de payer. Transmis par huissier de justice, ce document constitue une étape obligatoire pour que le bailleur puisse faire valoir la clause résolutoire.
Comme c’est le cas pour la lettre de mise en demeure, le commandement de payer doit obligatoirement rappeler la clause résolutoire du bail. Ce document devra contenir un certain nombre d’informations, destinées notamment à énoncer les droits du locataire du bail commercial. Apportez un soin particulier à la rédaction du commandement de payer, car s’il n’est pas conforme, il pourra être considéré comme nul. L’accompagnement par un avocat ou un expert des questions juridiques pourra vous garantir la rédaction d’un document juridique valable. Lorsque le bailleur a exigé la présence d’un garant, cette tierce personne devra être informée du commandement de payer dans les 15 jours.
En vertu de l’article L145-41 du Code de commerce, le locataire dispose d’un délai d’un mois suite à la réception du commandement de payer pour régulariser les loyers et les éventuelles autres dettes, telles que les charges. Durant cette période, la clause résolutoire ne produit aucun effet. Si la procédure reste de nouveau stérile, le bailleur pourra assigner son locataire en justice après ce délai d’un mois.
Absence de clause résolutoire dans le contrat de bail
Si votre contrat de bail commercial ne contient pas de clause résolutoire, vous devez initier une procédure au fond. Dans cette situation, la résolution du litige est laissée à l’appréciation des juges. Ce sont eux qui statueront sur la gravité de la dette et ordonneront, s’ils jugent cette procédure adéquate, l’expulsion du locataire.
La procédure judiciaire d’expulsion
Lorsqu’aucune des étapes précédentes n’a abouti à la résolution du litige, le bailleur se trouve dans l’obligation d’assigner le locataire en justice afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. Dans cette situation, c’est le tribunal judiciaire du lieu d’exploitation du commerce qui sera le tribunal compétent.
Lorsque que le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion en référé, afin de voir le litige réglé au plus vite. Lorsque le montant du litige est supérieur à 10 000 €, le bailleur est dans l’obligation de se faire représenter par un avocat. L’assignation en justice est entourée d’un formalisme précis et de mentions obligatoires : le recours à un avocat est fortement recommandé, quel que soit le montant dû par le locataire.
En accord avec les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, le débiteur peut solliciter des délais de paiement afin de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le juge procède alors à l’examen du dossier du locataire et pourra lui accorder des délais allant jusqu’à deux ans. Le bailleur peut faire appel. Dans ce cas, la suspension de la clause résolutoire peut prendre fin et l’expulsion du locataire prendre effet si les deux conditions suivantes sont réunies :
- le locataire ne respecte pas le calendrier de paiement fixé par le juge ;
- le juge a ajouté une clause dite de “déchéance du terme”.
Il faut savoir que si le juge se prononce en faveur de l’expulsion du locataire débiteur, les frais d’huissier avancés par le bailleur seront ajoutés aux sommes dues au titre des loyers impayés. Enfin, sachez que le bailleur peut récupérer les charges locatives et les loyers impayés pendant une durée de 3 ans, même après le départ du locataire.
Vous connaissez maintenant la procédure à suivre si vous souhaitez régler un litige découlant de loyers impayés pour un bail commercial. Ne négligez pas la phase de résolution à l’amiable et celle de mise en demeure de payer. Trouver un accord avant l’intervention de la justice vous permettra d’éviter de nombreuses démarches administratives et d’économiser un temps précieux : les procédures judiciaires sont souvent longues et coûteuses.
